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老旧居住建筑改造的难点与措施

文档作者：张先明，朱佳华，李文亮文档来源： 1．杭州明磊建筑工程技术有限公司 2．浙江当代发展建筑设计院有限公司，		点击数：	更新时间： 2021年12月16日
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浙江建筑，第33卷，第4期，2016年4月
Zhejiang Construction，Vo1．33，No．4，Apr．201 6
老旧居住建筑改造的难点与措施
Dificulties and Methods of the RefOrm for the Old Residential Buildings
张先明 ，朱佳华 ，李文亮。
ZHANG Xianming ，ZHU Jiahua ，LI Wenliang‘
(1．杭州明磊建筑工程技术有限公司，浙江杭州310004；2．浙江当代发展建筑设计院有限公司，浙江杭州310005)
摘要：简要介绍了老旧建筑的历史成因及改造措施，谈了一些具体的方法和步骤：组织措施、技术措施及具体内容。可供同
行实施老旧居住楼房改造时参考。
关键词：老旧建筑；措施；组织管理；技术管理
中图分类号：TU398 文献标志码：B 文章编号：1008—3707(2016)04—0048—04
近年来，浙江地区发生多次旧居住建筑整体倒
塌事故。最为严重的有3起，即1997年的“7．12”事
件，2012年的“12．16”事件，2014年4月4日奉化倒
楼事故。这些倒楼事故的发生，有内在原因，也有外
部原因，但总体来说是组织因素多，即人为因素多。
所以要搞好老旧房改造，关键是要组织有力，措施得
当。本文就老旧居住建筑改造的难点与措施提出建
议，以供同行实施时参考。
1 老旧居住建筑改造组织管理的难点
1．1 我国解放后住房制度改革回顾
1949-1979年，我国实行的是福利分配住房制
度，住房产权属于国家和企业。
1980—1988年，我国对住房福利分配制度进行
改革，逐步推行租售结合，以租促售的制度。
1988年下半年开始，根据当时的条件和形式，
全国有不少城市以极低的售价出售公有住房，其实
则是以低价福利取代租售并举的住房改革模式。
1991年6月，国务院发文要求将现有公有住房
租金有计划、有步骤地提高到成本租金，在规定住宅
面积内，职工购买公有住房实行标准价。同年11
月，国务院发文确定总的房改目标是：以公房的实物
福利分配逐步转变为住房作为商品进行租、售，使住
房的投入、产出进入良性循环。
1998年7月，国务院发文宣布从本年度下半年
开始全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化，
提出以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系。
1．2 产权转移造成的管理缺失
从住房改革的几个关键阶段可以看出，到1998
年下半年为止，停止了实物分配住房，以前分配得到
的职工住房基本上转变了产权归属，通过房改产权
归入个人名下；这些房改房，原来有统一的产权单
位，如政府的房管部门以及企事业本身，经过房改，
产权人分散，缺乏统一的使用管理单位；房改房进入
二级住房交易市场后，管理显得更加困难，从而造成
产权管理的缺失和混乱。
1．3 旧居住建筑物业管理的缺失和缺陷
物业管理起源于l9世纪6O年代的英国，在20
世纪60年代由香港从英国引进，于1981年3月10
日深圳市成立第一家涉外商品房管理的专业公司；
1993年深圳市人大颁布了全国第一部物业管理地
方性法规，并于1994年颁布了《城市新建住房管理
办法》，当时的建设部分别在1995年、1997年、1999
年召开了三次物业管理工作会议，中国物业管理协
会于2000年最终成立，标志着我国物业管理进入了
法制化轨道。
收稿日期：2015一l2—28
作者简介：张先明(1966一)，男，浙江杭州人，高级工程师，从事结构设计和工程管理工作。
第4期 张先明等：老旧居住建筑改造的难点与措施 49
从物业管理的发展可以发现，1995年前我国居
住建筑物业管理是基本缺失的，这种缺失造成对居
住建筑管理的完全失控，每个产权者可以根据自己
的个人意愿随意改变房屋结构，由此造成了很多建
筑安全隐患。
1．4 住宅装修的执法依据
2002年5月1日，原建设部发布了《住宅室内
装饰装修管理办法》(建筑部令第110号)，其中规
范了对住宅装修中的种种禁止，从法规层面规定了
住宅装修的权利、义务和法律责任，从而使住宅装修
有了执法的依据。
综上所述，住宅产权的转移、物业管理的缺失、
法规的滞后，给住宅使用安全管理带来了严重的困
扰；在建设部第110号发布之前存在的住宅缺陷大
部分已无法查清。这些政策及管理上的难点，所造
成的后果在今后相当长的时期内给我们的老旧住宅
使用、管理提出了新的挑战。
2 老旧居住建筑的改造措施
2．1 组织管理的措施
2．1．1 组织管理措施的基本体系
老旧建筑的组织管理工作，是一个长期艰巨而
复杂细致的工作；老旧建筑安全管理的缺失有几十
年之久，而且这些建筑的数量庞大，要改造首先要摸
清情况，理顺组织管理体系。这个工作必须由行业
主管部门带头，成立专门的管理机构，也需要各个社
会专业机构的积极支持。在组织分工上，设市区级
建设行政管理部门作为基层管理部门，制定切实可
行的组织网络，分街道、分社区建立各级基层组织。
见图1。专业机构由建设行政主管部门集中招标确
定专业机构库。收费标准采用调查询价与定额相结
合制订本地区统一标准；筛选确定统一的咨询专家
库。由行业主管部门牵头，组织专业机构、咨询专家
编制技术标准。有了组织、专业机构、专家库、收费
标准及技术标准，老旧房屋的调查、检测、鉴定、论证
和实施就有了完整的体系。
2．1．2 组织管理措施的结构模式
前面谈到要建立各级组织来保证老旧建筑改造
的实施，关键是基本体系明确，组织措施得力，组织
结构清晰。下面是本文拟定的一个老旧建筑改造组
织结构网络图(图2)。
图1 组织管理基本体系
图2 老旧建筑改造组织结构网络图
2．2 技术管理措施
2．2．1 技术管理措施的基本步骤
技术管理基本步骤根据老旧建筑改造的工作内
容编排。
1)制订技术标准。关于房屋改造相关的法规
标准，现有国标、行业标准、地方标准很多，根据房屋
改造本身的特点，标准选用要作出基本规定，可以参
考住建部编制的强制性标准汇编的格式，包括后期
的使用指南。
2)组织调查摸底。根据组织结构网络图，从基
层开始，由政府管理机构、专业机构组成联合调查
组，对本管理辖区内的旧建筑按使用时间先后、长短
逐个进行调查、排序，查明其基本情况。基本情况一
览表可在技术标准中规定统一格式。
3)组织动员。组织动员工作必不可少。旧建
筑改造涉及千家万户的切身利益，量大面广，关系到
国计民生及社会安定团结与经济社会可持续发展的
长远目标。这项工作最为重要也最为必要，同时也
是最艰难的一项工作，要发挥我们党和政府政治思
想工作的方法优势和组织优势，深人细致地把这项
工作做好。
4)制订落实具体工作计划。在对实体建筑进
行具体工作前，要制订详细的工作计划，计划由大到
萋
50 浙江建筑 2016年第33卷
小，由粗到细进行。具体来说有资金落实网络计划、
调查评估的网络计划、评定的网络计划、鉴定的网络
计划、制订处理方案的网络计划、评定方案的网络计
划、施工图设计的网络计划、招投标网络计划、改造
实施的网络计划(不是施工网络计划)、监督验收的
网络计划、交付使用的网络计划，使用指南落实的网
络计划、总结评价的网络计划。
5)计划实施。按照计划要求逐步进行落实。
2．2．2 技术管理措施具体内容
2．2．2．1 制订技术标准
1)制订标准的原则：
① 参考国标、行业标准、地方标准；
② 具有房屋改造本身的特点；
③ 具有房屋全寿命周期的特色，特别是包括后
期房屋使用指南。
2)制订标准的方法步骤：
① 向省标准管理部门申请标准；
② 参考住建部组织编制强制性标准汇编的方法
进行；
③对标准组织专家进行评审；
④ 调整修改后报省标准管理部门审批、颁发。
2．2．2．2 组织调查摸底
1)建立编码，其中包含时间、区域、楼号等编
码，编码是否合理是后期一系列工作能否有序进行
的首要保证；
2)按编码次序进行调查；
3)按调查结果进行分类。
2．2．2．3 组织动员
1)组织动员由社区作为第一层组织，逐层向上
级组织汇总；
2)组织动员拟采用每户填表的形式进行，对少
数思想上有顾虑的住户进行个别动员；
3)汇总调查结果进行公示；
4)对公示内容有意见的住户再进行个别动员。
2．2．2．4 制订计划
此项工作内容多，工作量大，需要管理机构、专
业机构的相应配合。
举一个“施工图设计的网络计划”的例子来说
明，见图3。
口匿固] 二妇
图3 施工图设计的网络计划
3．2．2．5 计划实施
举一个“老旧建筑使用指南”的例子来说明计
划的落实。
1)房屋概况房屋示范内容见表1。
表1 房屋示范内容
小区名称 XXX
XXX
XXX
XXX
XXX
XXX
XXX
XXX
XXX
XXX
XXX
XXX
小区地址
所属街道、社区
建造时间
原产权单位
施工单位(原施工单位、现施工单位)
建筑面积
户数、层数、单元数
承重结构形式
楼层板、屋面板形式
楼梯结构形式
阳台结构形式
2)房屋简图房屋平面图见图4，剖面图见图5。
图4 房屋平面图
第4期 张先明等：老旧居住建筑改造的难点与措施 5l
。厂 一 12 400
—
。广 10 600
__卜
。广 一 7 800
—
。广 5 000
．_卜
。广 2 200
¨
±0 000
0
【l 50o 4 800 4 800
9( O0
图5 房屋剖面图
3)使用要点：
①使用要点中的承包结构见表2，附属设施见
表3。
②底层住户：
a．禁止开门洞、开店面；
b．禁止围花园：
c．禁止开挖地坪土壤。
③ 外挂物：
a．阳台外缘外挑晾衣架≤600 mm，外挑物采用
小区统一标准；
b．外挂空调：位置、架子形式采用小区统一
标准。
④ 上人屋面：
a．禁止住户上屋面：
b．检修人员上屋面：检修人员上屋面遵守安全
操作规则。
⑤应急预案：
a．常用联系电话：社区、建设房管局、消防、维
修、举报；
b．救生要点。
表2 承重结构
3 结语
通过以上对老旧房屋的简述和技术措施的介 的改造与维护具有一定的参考意义。

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