3.1 维护保养工作主式

　　维护保养工作方式分日常维护保养和定期维护保养二个层次：

　　日常维护保养属运行操作人员的职责范围，使用的设备要有专人负责，并严格按照操作规程操作使用。其工作内容主要是巡视检查及调整、清洁，由值班、巡视人员进行，重点在于设德的外观、功能状态。

　　定期维护保养工作对于保持设备良好的运转状态、延长设备寿命极为重要。其内容包含性能状态检查、系统试验及计划性检修，由维修人员在工程技术人员的指导下实施。

　　3.2 日常维护保养、定期维护保养的质量控制

　　日常和定期维护保养均按相关工作规程实施。保养工作按工作性质和区域划分到人，专职负责。各责任人按规程、计划做完维护保养工作后在相应图表中作记录。同时工程部部长与工程技术人员根据设备管理和维护保养制度分层次、分系统对设备状况、保养工作质量进行定期和不定期检查、评议，发现不合格即查找其发生原因，提出改进措施并跟进实施。对各责任人的设备维护保养工作质量及效果之检查评议结果，将作为员工工作业绩量化考核的依据。

　　3.3 主要系统定检工作要点

　　3.3.1 变配电系统：对相零地线端子检查是否接触良好，牢固可靠。线路的电压、电流、功率的检测仪表工作是否正常，读数是否则在正常范围内，其接线是否牢固，显示是否清晰。变压器运行声音是否正常。

　　3.3.2 给排水系统：检测各种水位检测和控制器件动作灵敏度，是否有误动作。管道是否有渗漏，阀门动作是否灵活、可靠，有无漏水。水泵运行声音是否正常。

　　3.3.3工空调系统：对各温湿传感器、压差传感器等部件进行灵敏度测试，对各个电磁阀门进行开、合测试。空调主机运行是否正常，各项参数是否在正常范围内，冷冻泵、冷却泵、冷却塔运行声音是否正常，水管是否渗漏。定期对风机盘管、空调风柜进行清洗。年度换季时进行大清洗并对主机进行大的保养。

　　3.3.4 防雷接地：雷雨季节到来之前，均应对整个系统进行检查和维护、提前做好防雷准备。在大雷雨后，也要尽快对系统进行检查，查看是否有因雷击而导致某些防雷避雷器件损坏或某些连接点松脱和断开。若有问题，立即处理。

　　3.3.5 电梯系统：按电梯安全检测和保养规范要求进行周检、月检、季检和年度审核工作。

　　3.4 设备维护保养检修计划和标准

　　3.4.1 供电设施年度检修保养计划（表1）

　　3.4.2 水暖设施年度检修保养计划（表2）

　　3.4.3 设备维护保养及实施方案将根据所安装设备的设计、安装及运作等实际情况，需待CPM正式接管后根据相应设备逐一制定。

　　4 节能管理

　　在楼宇设备的运行成本中，能源开支是最重要的一部分。工程部部长要直接参与能源管理、制定节能计划、布置日常检查等工作。

　　节能降耗工作主要有以下几个方面：

　　4.1 工作内容

　　4.1.1 制定节能工作计划与有关节能的规章制度。

　　4.1.2 统计和分析能源消耗，做好能源用量的计划及计量工作。

　　4.1.3 巡视、检查和监督能源使用。

　　4.1.4 进行各种形式的节能宣传，加强节能管理工作。

　　4.1.5 实施节能技术改造，应用先进节能器具，采用切实有效的节能运行技术措施。

　　4.2 组织措施

　　4.2.1 节约用电、节约用水、节约使用一切能源和材料，既是国家的现行政策，也是体现物业管理专业水平的主要内容，全体员工务必十分重视此项工作。

　　4.2.2 加强能源使用的计划管理，严格执行CPM下达的各项指标，工程技术人员应经常掌握能源消耗情况，及时发现和解决出现的问题，在保证正常需要的前提下，尽力降低能源消耗水平。每月上报《能源消耗统计》。

　　4.2.3 能源的使用实行分区域控制的方法。凡需要单独考核的，都要装设分水表、分电表及其他计量装置。

　　4.2.4 控制使用能源的时间，特别是对旺季用水和高峰用电要严格控制。

　　4.2.5 加强设备管理维修，认真节约能源，杜绝浪费水、电的情况。

　　4.3 技术措施

　　4.3.1 配电系统中应注意无功负荷的补偿。通过电容器组的投切，将功率因数控制在0.95以上。

　　4.3.2 变压器投入运行的台数，应根据实际负荷大小进行调整，并使运行中的变压器的负载系数保持在0.7~0.9之间，以提高变压器的运行效率。

　　4.3.3 空调采暖系统消耗能源最大。在实际的运行中，应根据实际负荷的变化，确定冷水机组及其配套设备的投入台数，提高系统运行效率。并且针对不同季节，修改温度、温度设定值，以减少能源消耗；合理调整新风比例，以充分利用新风温度减少新风处理能耗。

　　4.3.4 照明系统中，使用高效节能灯具，走廊、楼梯灯具开启可采用光控或声控。同时还可利用楼宇设备自动化系统控制照明的开/关，保证人走灯灭，避免浪费。

　　4.3.5 给排水系统：使用节水卫生器具，并且通过楼宇设备自动化系统控制水泵的开/关，防止溢水。加强巡视，防止跑水、漏水。

　　5 技术改造、更新

　　在高层楼宇落成并投入使用后，随着时间推移，楼宇设备改造工作将逐渐成为工程设备管理中不可缺少的重要内容，其原因主要有以下几点：

　　a. 设备系统的设计缺陷和制造安装缺陷以及由于当初设计理论、应用技术水平等限制，造成系统设备不适应现实需求的情况逐渐显露，有必要进行改造。

　　b. 设备经过一段时间运行，趋向老化陈旧，通过改装、改造可改善设备性能，提高耐用性、可靠性，延长设备使用寿命。

　　c. 随着社会经济发展水平提高，楼宇服务标准的要求也相应提高，楼宇内部功能发生调整，设备必须改造才能适应需要。

　　设备改造是技术性很强的一项综合性工作。主要有下列几个阶段：

　　5.1 论证立项

　　选择改造对象，确定改造目标，根据设备实际情况，结合长远规划，考虑现有人力、物力、财力，在每年最后一个季度制定下一年度的改造方案，主要目标是：

　　5.1.1 扩大设备应用范围

　　5.1.2 改善设备主要性能指标

　　5.1.3 提高设备工作效率

　　5.1.4 提高设备可靠性和可维修性

　　5.1.5 提高设备安全性能和环保性能

　　5.1.6 降低设备运行能耗

　　5.2 方案设计

　　设备改造成败及效果如何，关健是设计。设计水平决定了改造的技术经济效果。根据原有设备缺陷和运行实际需要，尽量采用新技术、新工艺、新材料。充分应用楼宇设备工程技术人员在实践中积累的经验，安排好改造施工和运行使用的相互衔接，尽量减少施工造成的停机时间，使改造方案切实可行。

　　5.3 组织实施

　　设备改造可单独进行，也可结合大修理进行。改造结合大修可节省工时、材料、费用，减少停机时间，具有较高的经济性。小的改造可自行组织力量实施。大的改造工程通常由专业单位实施，但要注意改造质量控制，加强现场监理，注意指挥协调，精心组织施工，防止意外故障危及运行安全。

　　5.4 整理改造技术资料

　　改造完成时对设备结构、功能、技术参数所作的改变要有详细记录。改造中形成的文件、图纸、资料要整理归档，做到图物相符，记录完备。

　　5.5 验收移交

　　改造后的设备要办理验收手续，经试运行测试各项参数达到改造目标、符合改造设计要求、符合质量标准才算改造完成，才能移交使用单位正式投入使用。

　　5.6 费用来源

　　技术改造、更新的费用来自每年的"维修基金计划"拨款。

　　6 技术资料的收集、管理、使用

　　技术资料的收集、管理、使用是办公大楼物业管理的一个重要组成部分，是机电设备管理、运行、维护的依据，是技术改造和节能运行的基础，是设备管理必需的条件和保证。

　　6.1 收集设备管理法规政策

　　政府各职能部门颁发的有关政策、法规条例、规程和标准等强制性文件，这些文件具有法律责任，设备管理必须不折不扣贯彻执行。

　　6.2 建立技术档案

　　各主要设备及设备系统，要有齐全详细准确的技术档案：

　　6.2.1 所有设备建立设备卡，一台设备有一张设备卡片。按系统、设备编号，再按编号逐台登记。

　　6.2.2 将各设备卡片统一汇集登记，形成设备台帐。

　　6.2.3 每一台主要设备均建立技术档案，记录设备运行、改造、大修和故障情况，用于指导设备管理的实际工作。

　　6.2.4 大修、改造施工结束、验收合格后，把已修改完毕的全部图纸整理归档。

　　6.3 做好技术资料收集、管理工作

　　我们将做好以下几方面的技术资料收集、管理、使用工作：

　　6.3.1 竣工资料

　　6.3.2 运行资料

　　6.3.3 值班记录

　　6.3.4 大修改造资料

　　6.3.5 二次装修图纸及审批资料

　　6.3.6 设备故障处理资料

　　6.3.7 区内市政设施资料

　　6.3.8 检查、验收、年审资料

　　6.3.9 计算机软件及录像资料