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浅议房地产决策阶段的风险识别及应对

文档作者：熊琳1 王洪英1 李志明2 张敏3 文档来源： 1．东北电力大学经济管理学 2．无锡供电设计研究院 3．湖南邮政子牛房地产开发有限公司		点击数：	更新时间： 2020年12月17日
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第3O卷第5期
2010年1O月
东北电力大学学报
Journal Of Northeast Dianli University
Vo1．30．No。5
Oct．，2010
文章编号：1005—2992(2010)05—0015—04
浅议房地产决策阶段的风险识别及应对
熊 琳 ，王洪英 ，李志明2，张 敏3
(1．东北电力大学经济管理学院，吉林吉林132012；2．无锡供电设计研究院，江苏无锡214061；
3．湖南邮政子牛房地产开发有限公司，湖南长沙410012)
摘 要：房地产项目是典型的高投入、高风险、高收益的项目，具有综合性、专业性、技术性极强的
特点。在房地产开发中，其各个环节都存在风险，如何有效地识别和应对风险，使房地产开发商的经济
效益最大化，是房地产管理的一项重要内容。本文着重分析了房地产开发过程中决策阶段存在的最主
要风险，构建了房地产决策阶段资源风险应对模型，并提出了这些风险因素的应对策略。
关键词：房地产；风险识另q；风险应对
中图分类号：F293．33 文献标识码：A
— L —j
一
、日IJ 吾
近几年，我国房地产业蓬勃发展，可以说是达到了房地产开发的高峰期，但自从金融危机爆发以来，
对房地产业造成了巨大的冲击⋯。加强房地产开发中的风险管理，是项目成功开发的重要举措 。但
是，目前我国对房地产的风险管理还处于起步阶段，大部分房地产公司对风险管理缺乏足够的认识，风
险管理机构和专门的风险管理人员均未设立和配置，更谈不上科学的风险管理方法。如何加强房地产
管理过程中的风险管理，已成为房地产业必须面对且必须积极面对的问题。
二、房地产决策阶段的风险识别
风险识别是风险应对的前提和基础，是风险管理中最重要的步骤，是指对房地产工程造价管理过程
中各种可能发生损失因素的预测和分析 J。风险识别有很多种方法，要视其具体情况和管理者的喜好
和能力来决定采取哪种方式，或是几种方式的结合，要对以往发生过的类似情况进行适当的合并归类并
分析风险因素产生的根源，进行合理科学的预测，实行动态的风险识别方法。此外，项目风险识别并不
是一蹴而就的事情，需要自始至终反复进行。
对于房地产开发过程中的决策阶段，其存在的主要风险有：
1．开发位置风险
房地产的固定性或不可移动性在很大程度上决定了合适的开发位置对房地产开发的成功具有非常
重要的意义。房地产开发位置不仅包括地理位置，而且包括社会环境，其社会环境包括教育环境、交通
是否便捷、人文素质水平、服务水平以及公共设施等。这些因素的不可确定性加大了房地产开发的风
险，也决定着房地产开发后的销售和租赁情况，进而影响房地产公司的收益，这就要求开发公司认真做
收稿日期：2010—08—25
作者简介：熊琳(1984一)，女，湖南省涟源市人，东北电力大学经济管理学院在读研究生，主要研究方向为工程造价管理．
l6 东北电力大学学报 第3O卷
好可行性研究分析，进行充分论证，而不是做表面文章。
2．开发物业类型风险
在房地产项目的位置确定之后，开发的物业类型需谨慎选择，其物业类型有写字楼、公寓、住宅、别
墅、商业物业和工业物业等 ]。其不同的物业类型存在着不同的风险，对风险的敏感度有所不同，同
时，抗风险能力也有所不同。因此，有必要在开发前认真做好市场调查和可行性研究分析，从而开启最
佳的类型，使项目开发成功。
3．开发时机选择的风险
由于房地产开发持续时间长，所以其开发活动受国家经济活动的影响比较大，在如今全球经济一体
化的时代，受其他国家的影响也是很大的，且经济发展具有一定的周期性。因此，房地产开发也具有周
期性的特征，其周期包括高峰期、收缩期、低谷期、恢复期四个阶段。由于周期性使房地产产品的供求关
系随周期变化。但是由于房地产的固定性或不可移动性和区域性以及开发完房地产需要一定的时间，
并不能使房地产产品在空间上和时间上互补其空缺。因此，需要房地产开发商选择合理的开发时机，并
预测未来几年国内和世界经济和政治格局的变化，以及收入水平和消费心理变化等风险因素，而经济发
展趋势是影响开发时机的主要风险因素。
4．开发规模确定的风险
由于房地产项目的高投入性，其开发商很难完全用自有资金开发一个项目，开发规模越大，需要筹
措的资金就越多；开发周期越长，受形势的影响就越大，其所要承担的风险就越大。因此，需要谨慎选择
项目开发规模，认真科学地做好可行性研究分析 。
5．项目的市场定位风险
房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，这
些定位是指导项目决策、项目设计以及项目前期销售方案制定的依据。市场定位影响着项目的建设风
格、工程造价、销售方案，从而影响房地产开发商的销售收益。目前房地产公司市场定位存在许多误区，
定位不准确。在此，本文要重点说明的是项目的产品定位。在如今的大环境下，开发商热衷于用广告或
明星代言来刺激产品的销售，但所有房地产商的宣传模式大同小异，让消费者很难区分其产品的特性，
造成随波逐流大盘定位。如果这样，容易造成房地产开发不成功，形成产品已经形成，却销售不出去的
局面。因此，要根据地理环境和市场需求，找到潜在的消费者，准确挖掘有价值的客户，有创新，跟着市
场走 _8]。
6．项目的资金支付能力风险
项目可行性研究报告出台后，由于企业对自有资金和融资能力过高的估计；或者由于国家财政政策
和货币政策的变化以及地方政府的行业政策变化；或者过高的估计了自身企业员工的实力；或者对开发
项目成本分析存在着严重的失误等原因导致资金支付能力达不到计划的要求，造成项目开发不成功或
开发无法完成的风险。
三、房地产决策阶段的资源风险应对模型
房地产资源风险水平 是房地产资源风险来源A 的函数，其中A 为风险识别阶段所识别的房地产
决策阶段资源风险来源，曰i为在风险评估阶段所计算的房地产决策阶段资源风险水平；C 是A 和 的
函数，其中 为房地产决策阶段资源风险应对策略。通过风险识别、风险评价和风险应对这三个阶段的
分析，构建了这三个阶段的一个相关模型 ，如下：
B = ( )， (1)
C =g (A ，B )=g (Af ( ))。 (2)
式中 为房地产决策阶段资源风险评价函数。基于此，风险管理者能确认不同的房地产决策阶段资源风
险来源的风险水平。g 为房地产决策阶段资源风险应对函数，通过这个函数，风险管理者能根据识别的
第5期 熊琳等：浅议房地产决策阶段的风险识别及应对 17
房地产决策阶段中的各种各样的风险来源及其风险水平，确认相对应的房地产资源风险应对策略。房地
产决策阶段资源风险管理方法论体系的模型如图1所示：
图1 房地产决策阶段的资源风险管理方法论系统模型
四、房地产决策阶段的风险应对
风险应对是在风险识别和风险评价的基础上，制定出各种可控制风险的应对措施方案，并从中选择
最优(满意)方案并予以实施的过程 J。其应对的主要措施有风险自留、风险回避、风险转移、风险分
散、风险控制。根据房地产项目的投资数额大、回收周期长、变现能力差、风险高、投资成败影响面大等
特点，对房地产工程造价管理中的风险主要采用控制和转移的策略。在此，首先要明确和分解风险控制
的目标；其次要责任落实，实行目标管理。
在进行房地产项目决策时，需要把握投资时机，注重市场调查，认真进行可行性研究分析。针对上
述所存在的风险，并通过其模型的建立分析，其主要的应对策略为：
1．把握开发时机
开发时机是指房地产开发的最佳时间和销售的最佳机会。选择好的开发时机是房地产开发成功的
第一要素。开发时机要和国家的宏观经济政策相结合，并要充分考虑市场因素，预测销售时的供求关
系。从理论上讲，最成功的是在经济萧条期以最低价格购人土地和完成建设，在经济复苏时期以高价出
售房地产产品。把握开发时机，开发团队需要具有较高的综合业务水平，并具有对投资时期的高度敏感
性。
2．注重市场调查
房地产市场分析是房地产开发过程中必不可少的重要环节。在现行的中国特色的市场经济条件
下，一方面要注重房地产市场的需求，着重分析房地产的有效需求，但不能忽视其潜在需求，因为其潜在
需求在一定条件下也能转化为有效需求；另一方面要密切关注国家的政策变化，因为其政策的变化可能
会导致供求关系的变化和消费水平或爱好的变化。
3．做好投资收益的控制
国内外的实践证明，在进行项目开发决策之后，设计阶段对项目的造价影响最大，影响可能性在
75％ ～95％ ¨引；在施工图纸设计结束的时候，影响造价的可能性在35％ 一75％ ；而在施工开始之后，其
影响只有5％ ～10％。由此可见，设计阶段对造价的影响是很大的，因此，控制造价的关键阶段是设计
阶段。
4．做好经济环境预测
经济运行是有周期的，房地产项目发展也是有周期的。房地产的发展周期与GDP有着密切的联
系，它以宏观经济形势为依托和根据，并随着市场发展状态和各时期的变化因素而波动。主要表现为：
房地产业稍后于宏观经济周期进人复苏期、繁荣期和衰退期；而其萧条期长于宏观经济周期的萧条期。
5。做好信息的收集
当今的时代是信息化的时代。谁掌握了信息谁就掌握了市场的主动权和先导权。因此，要吸收专
东北电力大学学报 第3O卷
业化信息化的人才，建立企业经常化信息收集和处理机构，认真研究国家和区域经济政策、行业政策，分
析本地区的区域规划、土地情况以及项目事宜情况，对其信息进行动态的跟踪管理，通盘考虑，正确决
策，才能尽可能减少项目开发不成功的风险。
五、结束语
在进行房地产决策阶段的风险管理的过程中，其难点在于房地产公司如何精确地做出管理所存在
风险的决策。至关重要的是要清楚决策阶段的风险包括很多方面，这点在论文中已经提出。此外，资源
是有限的，要有效配置资源，使其经济效益和社会效益最大化。因此，要提高风险管理人员的素质，进行
专业培训。再者，要进行行为管理，遵循行为管理理论，提高所有参与人员的积极性。并要加强工程造
价管理中风险的识别、评价、应对和监控，才能使房地产公司以更低的成本获取更多的效益，使其获得稳
定可靠的收益，进而促进房地产的健康蓬勃发展。
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Analyse briefly the identification and controlling
of the real estate in decision-—making stage
XIONG Lin ，W ANG Hong-ying ，LI Zhi．mingz
，ZHANG min
(1．School of Economics and Management of Northeast Dianli University，Jilin City，Jilin Province，China，132012；2．Power
DesignInstituteof Wu)(j，Wux／City，Jiangsu Province，China，214061；3．HunanPostZiniuRealEstmeDevelopingCO，Ltd，Chan·
gsha City，Hunan Province，China，410012)
Abstract：Real estate project is a typical high investment，high risk and high—yield project，whose features are
comprehensive，professional and highly technica1．In the development of real estate，because risk exists in all
aspects of its presence，how to efectively identify and control risks，which in order to maximize the economic
benefits of the real estate developers，is an important part of the real estate management．This paper analyzes
emphatically the most important risk existed in the decision—making stage of the development process of real es．
tate，constructs resource and risk controling model in decision—making stage of the real estate，and proposes
countermeasures of these risk factors．
Key words：real estate；risk identification；risk controHing

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