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某住宅楼工程内外墙体渗漏原因剖析

文档作者：李守才，梅佐云，宋晓光，潘晶晶文档来源：山东省建筑科学研究院		点击数：	更新时间： 2025年09月28日
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76
施工技术
CONSTRUCTl0N TECHNOLOGY
2016年2月上
第45卷第3期
DOI：10．7672／s西s2016030076
某住宅楼工程内外墙体渗漏原因剖析
李守才，梅佐云，宋晓光，潘晶晶
(山东省建筑科学研究院，山东济南250031)
[摘要]通过对某工程外墙和内墙渗漏处现场鉴定检测分析，发现外窗框与洞口之间缝隙填充处理不当以及外框
与窗台间密封胶施工不规范是导致外墙渗漏的主要原因。卫生间防水层在门洞口处的构造不合理是导致卫生间
附近内墙洇水的主要原因。最后给出了详细的修复方法，解决了渗漏问题。
[关键词】防水工程；住宅；渗漏；鉴定；内外墙；处理
[中图分类号]TU761．1+1 [文献标识码】A [文章编号】1002—8498(2016)03-0076-03
Leakage Reasons Analysis of the Residential Building
Interior and Exterior Walls
Li Shoucai，Mei Zuoyun，Song Xiaoguang，Pan Jingjing
(Shandong Academy of Building Research，Ji’nan，Shandong 250031，China)
Abstract：Through the analysis and appraisal of leakage in internal and exterior walls of a residential
building，it is found that the main reason leading to the walls leakage is the wrong way to treat the seam
between window frame and openings，and also the wrong way construction of gasket cement．The toilet
waterproof layer at the door opening structure unreasonable is the main reason leading to the toilet near
the inner wall of seeping water．Finally，a detailed repair method is presented to solve the leakage
problem．
Key words：waterproofing；residence；leakage；appraisal；interior and exterior walls；treatment
1工程概况
某住宅楼为5层砌体结构，建于2011年；设计
使用年限50年，抗震设防烈度7度。承重墙体采用
煤矸石多孔砖砌筑，外墙山墙为370ram厚，南北纵
墙为240mm厚，内墙为240mm厚。外窗采用塑钢
窗。该楼房投入使用1年后发现外墙和内墙均存在
不同程度的渗漏、洇水现象，已经严重影响使用。
为查找墙体渗漏原因，对墙体渗漏处进行了现场检
测鉴定。
2现场检测
根据现场实际情况，对该工程的墙体渗漏情况
进行详细检测，主要内容包括墙体渗漏情况调查、
外窗淋水试验和剔凿后渗漏检测等。
2．1墙体渗漏情况
该工程部分墙体存在渗漏、洇水、泛黄现象，墙
体表面存在空鼓、开裂、脱落现象。外墙渗漏情况
【作者简介]李守才，高级工程师，E-mail：987136802@qq．corn
【收稿日期]2015-05—16
主要分布在窗洞口四周墙体处，内墙渗漏主要集中
在卫生间门洞口两侧墙体和卫生间门洞El南侧卧
室墙体。其中，客厅南侧飘窗四周墙体渗漏相对较
严重，个别卫生间门洞口两侧墙体洇水、潮湿现象
也较为严重。部分现场典型渗漏情况如图1所示。
a卫生问门洞两侧
墙体洇水、泛黄
b卫生间门洞两侧墙体
装饰层脱落、墙面潮湿
C窗下墙皮起鼓、剥落，d窗侧墙皮发黑、发霉，
有黄色水渍有渗漏痕迹
J
图1现场典型渗漏情况
Fig．1 Leakage phenomena
万方数据
李守才等：某住宅楼工程内外墙体渗漏原因剖析77
2．2外窗淋水试验
现场选取渗漏严重的一户客厅飘窗及该窗周
围墙体进行淋水试验，并利用热成像仪对窗墙渗漏
情况进行观测。淋水试验渗漏情况如下：西侧固定
扇窗框与窗洞口墙体间的密封胶开裂进水，快速渗
漏至室内；飘窗右下角玻璃胶条处冒水，渗漏现象
严重；飘窗西侧固定扇的上、下窗框与飘窗上、下挑
板间缝隙处进水，并形成径流，缝隙处密封胶开裂；
飘窗下挑板中问的螺栓孔(用于固定下窗框)位置
有渗水现象，并逐渐向外扩散。
2．3外窗拆卸检测
淋水试验结束后，现场拆卸飘窗进行检查发现
如下问题。
1)飘窗窗框与上下挑板及窗洞口墙体间的间
隙过小，窗框与洞口之间基本没有发泡胶，形成
空腔。
2)窗框与挑板及窗洞墙体间的缝隙外侧密封
胶已开裂，有的部位已裂通，雨水可以经由裂缝流
至边框与洞口墙体间未填充的缝隙，渗漏至室内。
3)部分固定窗框的膨胀螺钉端头未加盖工艺
孑L帽，螺钉孔裸露，未采取密封防水措施，进入到窗
框中的雨水通过这些安装孔渗透到窗下墙体内，引
起潮湿、起鼓、发霉现象。
4)窗框拆除后窗台板潮湿。
2．4外墙渗漏处墙体检测
该工程外墙表面及窗台外侧存在多处裂缝，为
确定裂缝与墙体渗水之间的关系，对窗台和窗角裂
缝处的墙体保温层进行剔凿检查，发现如下问题。
1)窗台板上表面聚合物砂浆抹灰层局部开裂、
破损，网格布外露。
2)窗台外表面聚合物砂浆抹灰层做到外窗框
处，未按规范要求留槽，直接在阴角处采用密封胶
密封。
3)外墙窗角处保温板表面有竖向裂缝且有修
补痕迹。
4)将外墙窗角处保温板切开，发现裂缝位于保
温板拼缝处，下雨过后，该处保温板内表面潮湿，有
明显水迹。
2．5内墙渗漏检测
选取渗漏严重的一户卫生间门口处的防水做
法进行剔凿检测。经剔凿后，检查发现存在如下
问题。
1)卫生间防水层做至门口墙体中心线处即止，
并未外延。防水层表面有积水现象。
2)卫生间防水层在门洞处未上翻，不能形成一
定高度的止水台。
3 鉴定分析
3．1外墙渗漏鉴定分析
1)现场剔凿检测发现，窗框与洞口之间间隙普
遍较小，窗框与洞口之间基本没有发泡胶，形成空
腔，不符合规范《塑料门窗工程技术规程》JG儿03—
2008要求，这是导致窗框四周墙体出现渗漏的主要
原因。
2)经现场剔凿检测发现：窗下框直接安装在窗
台板上；窗下框外侧与窗台抹灰层间未见留槽，直
接在阴角处采用密封胶密封；窗下框与窗台板间缝
隙基本没有聚氨酯发泡胶填缝。以上均不符合规
范要求，这是导致窗下框墙体出现渗漏的主要原因。
3)个别窗框与墙体间的密封胶开裂，有的部位
已形成通缝，也是导致渗漏的原因之一。
4)窗外侧窗台板表面局部抹灰层开裂、破损，
网格布外露，也是导致渗漏的原因之一。
5>该工程窗洞口四角外墙外保温薄抹灰层普
遍存在开裂现象，当裂缝周围有保温板拼缝时，雨
水便会从此处渗入墙体内，导致墙体返潮、发霉。
6)部分固定窗框的膨胀螺钉端头未加盖工艺
孔帽，未采取密封防水措施，不符合《塑料门窗工程
技术规程》JGJl03--2008第6．2．7条“膨胀螺钉端
头应加盖工艺孔帽，并应用密封胶进行密封”的
要求。
7)外墙上预留的穿墙孔洞(如空调管道穿墙
孔)和固定管卡穿保温板的缝隙处未进行有效封
堵，雨水也会从该处渗进墙体内。
3．2 内墙渗漏鉴定分析
1)住户日常使用期间，卫生间面砖下的砂浆结
合层中经常处于潮湿状态，卫生间防水层在门洞处
未上翻，不能形成有效的止水构造，砂浆结合层中
的水分很容易扩散至门洞口两侧墙体内及餐厅地
面垫层中，导致墙体洇水、涂料层剥落。
2)卫生间防水层在门洞处未上翻是施工工序
不当造成的。卫生间防水层施工时，餐厅、客厅及
卧室等其他房间的垫层尚未施工，卫生间内地面与
外侧地面没有形成有效高差，卫生间涂膜防水层只
能平刷至门洞口墙体中心线处。而在后期垫层施
工完后形成了室内外高差，又没有在高差处补刷防
水涂层，从而使得卫生间附近墙体出现洇水现象。
3)个别卫生间的排水坡度不顺畅，使门口附近
存在积水，加剧了水分的扩散强度和范围，导致远
离卫生间门洞的其他墙体也出现洇水现象。
4鉴定结果
1)经检测鉴定分析，该工程外窗框与洞121之间
缝隙填充处理不符合规范要求，外框与窗台间密封
万方数据
78 施工技术第45卷
胶施工不符合规范要求，是导致外窗框四周墙体出
现渗漏的主要原因；个别窗框与墙体间的密封胶开
裂、密封胶条老化、螺栓孑L未做密封处理、外窗台上
表面局部抹灰层开裂、破损以及窗洞口四角外墙外
保温薄抹灰层开裂也是导致外窗和墙体出现渗漏
的原因之一。
2)经检测鉴定分析，该工程卫生问防水层在门
洞口处的施工构造不合理是导致卫生间附近墙体
泅水的主要原因。
5 维修方案
5．1外墙渗漏处理
1)外窗框四周墙体出现渗漏的部位，将窗框四
周密封胶和聚氨酯发泡剂全部铲除，清理干净后，
严格按照规范要求重新填充聚氨酯发泡胶，对于间
隙较小无法填充聚氨酯发泡胶的情况，应根据实际
洞口尺寸更换窗框，然后再按照规范要求填充聚氨
酯发泡胶。填充完毕后，表面用中性硅酮密封胶
密封。
2)将窗下框外侧窗台板顶部清洗干净后，抹
lOmm厚聚合物防水砂浆，应做出披水坡度，不得盖
住排水孔。抹防水砂浆时应采用片材将抹灰层与
窗框临时隔开，留槽宽度及深度宜为5—8mm，待外
侧抹灰层硬化后，撤去片材并将密封胶挤入沟槽内
填实抹平。
3)外墙外保温薄抹灰层开裂。检查外窗周围
外墙抹灰层有无裂缝、眼孔等缝隙，如有，即涂抹Js
透明外墙防水胶，然后喷淋1道无痕迹外墙防水剂
(有机硅憎水性防水材料)。
4)窗框内的膨胀螺钉端头加盖工艺孑L帽，并用
密封胶进行密封。
5)外墙上预留的穿墙孔洞(如空调管道穿墙
孔)和固定管卡穿保温板的缝隙处未进行有效封堵
的，可采用密封胶进行封堵。
6)外墙内表面装饰层空鼓、开裂、脱落的部位，
将装饰层全部铲除，清理干净后，抹3rnm厚聚合物
防水砂浆，然后按原装饰层做法进行恢复。
5．2卫生间门口处墙体洇水处理
在卫生间靠近门口处地面剔凿约200mm宽的
槽，剔凿深度至原有防水层上表面，剔槽长度同卫
生间宽度并至墙面上翻防水层，剔凿时应特别注意
不要破坏原有防水层。在槽侧面及底面涂刷堵漏
灵1遍，然后在槽中间位置浇筑60mm宽的C25通
长细石混凝土止水台，在止水台及剔槽的表面涂刷
2遍防水涂料。然后按照原设计卫生间地面做法进
行恢复。新刷防水涂料材质应与原防水涂料材质
一致。
6 结语
通过对某工程外墙和内墙渗漏处现场解剖检
测分析，指出外窗框与洞El之间缝隙填充处理以及
外框与窗台间密封胶施工不规范是导致外墙渗漏
的主要原因；卫生间防水层在门洞ISI处的构造不合
理是导致卫生间附近内墙洇水的主要原因。处理
后，防水效果良好，未发现维修处理过的墙体有再
发生渗漏、洇水现象。
参考文献：
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术．2007，36(SI)：354．355．
[7] 张温哲．住宅外墙渗漏水防治方法浅析[J]．施工技术，
2002，31(3)：40-41．
加快建筑科技创新成果产业化
上海建工三大产业化基地揭牌
日前，上海建工旗下的建筑构件产业化基地、
工程装备产业化基地和钢结构产业化基地三大产
业化基地同时揭牌。上海建工建筑构件产业化基
地位于浦东航头，未来将力争打造成为上海单一规
模最大的装配式住宅PC生产基地。一条28座固
定模台的非标PC板生产线已经形成，另一条30座
固定模台的非标PC板生产线将在春节前建成，进
口的自动化PC板流水线也将在上半年建成投产。
到2020年，该基地的装配式预制构件的生产与装配
能力预计将达到每年15万一20万1113。
上海建工工程装备产业化基地位于浦东莱阳
路，目前己拥有自主研发的“上置提升式整体钢平
台模架装备”等多套工程装备技术，未来将成为集
研发、设计、制作、租赁和施工于一体的产业化基
地。上海建工钢结构产业化基地位于江苏海门经
济开发区，目前己拥有内设6条各类钢结构产品生
产线，设计年产钢结构15万t。
(摘自“解放网”2016-01-22)

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